Tempi duri richiedono a volte la necessità di dividere una casa in due. Sono molti i proprietari di case che stanno scoprendo i vantaggi finanziari della divisione di parti di una grande casa in due proprietà separate.

In linea di principio, non vi è alcun motivo per cui questo non sia possibile. Detto questo, ci sono una o due cose da tenere a mente. Si avrà bisogno di un  permesso di pianificazione per dividere la proprietà e potreste anche dover richiedere l’approvazione dei regolamenti edilizi per coprire i lavori di costruzione.

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Perché dividere una casa in due?

Dividere una casa per aumentarne il valore. Nelle grandi città nel mercato immobiliare, c’è una maggiore richiesta di piccoli appartamenti, questi hanno un maggiore valore se paragonati ai grandi.  Dopo i vantaggi introdotti dal decreto “Sblocca Italia”, il frazionamento è risultato un investimento vantaggioso.

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Il frazionamento di solito proviene per necessità sopraggiunte, come a seguito di una successione ereditaria:

  • due o più eredi possano decidere di non vendere l’immobile e utilizzarlo entrambi;
  • per avere in affitto una porzione dell’immobile. In questo caso il frazionamento ha lo scopo di mettere a reddito solo una parte del proprio immobile. Viene a crearsi una porzione indipendente che può essere affittata.  In aggiunta a questo il proprietario può continuare a vivere in maniera totalmente indipendente;
  • aumentarne il valore prima di una vendita. Chi sceglie di frazionare un grande appartamento posto in vendita lo fa per due motivi principali: primo gli appartamenti piccoli si vendono più facilmente,  secondo il valore al metro quadro di un appartamento piccolo è sicuramente superiore se confrontato con un appartamento grande che necessita di un mercato a se;
  • creare un appartamento indipendente da destinare ai propri parenti:  ai propri genitori o ad altri parenti.

Iter e procedure per dividere la casa in due

Qui di seguito le procedure per dividere una casa in due. Il Piano Regolatore Generale (PRG), il regolamento edilizio e i regolamenti condominiali sono i punti cardine da affrontare se si vuole dividere una casa in due porzioni distinte. Ecco i passaggi necessari da seguire dal punto di vista amministrativo e civilistico:

Effettuare un verifica circa la documentazione esistente

Va verificata l’effettiva legittimità della preesistenza al comune, ovvero i controlli sulle conformità sia riguardo l’urbanistica-edilizia, sia al catasto, controllando la conformità catastale. Questa ricade nell’edilizia libera, nella maggior parte delle città. Ogni richiesta d’autorizzazione per modifiche dell’unità immobiliare, ha come punto di partenza questi accertamenti.

Quali le pratiche edilizie da presentare al Comune

L’attività di frazionamento ricade nell’edilizia libera, nella maggior parte delle città (chiedere conferma sul regolamento edilizio comunale), e necessita della cosiddetta CILA,  Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, ovvero la necessaria comunicazione di inizio lavori da parte di un tecnico (Architetto, Geometra o Ingegnere).

In caso di interventi su elementi strutturali, come muri portanti o solai, o di eventuali cambi di destinazione d’uso di una necessitiamo invece della SCIA, Segnalazione Certificata di Inizio Attività. Queste due differenti pratiche, sono da consegnare in Comune, e richiedono diversi carichi di lavoro per il progettista.

Se si vuole  frazionare (o anche accorpare), è necessario l’intervento di un tecnico che realizzi il progetto e che diriga i lavori. Per non incorrere in sanzioni per errate valutazioni è meglio affidarsi ad un professionista abilitato, il quale darà comunicazione di inizio e termine dei lavori al comune.

Presentare l’aggiornamento catastale al Catasto

Quando avviene la soppressione del subalterno vecchio e si costituiscono due nuove unità immobiliari, per dimostrare la conformità urbanistica nelle note va richiamato il titolo abilitativo con cui si sono realizzati i lavori.

Va fatta inoltre una richiesta di autorizzazione condominiale, in quanto sono richiesti per il frazionamento interventi che comportano la modifica delle parti comuni, come i nuovi allacci di gas ed elettricità. C’è un effettivo trasferimento di proprietà, o meglio di una parte di essa che diviene un’unità immobiliare a se stante

Dividere una casa in due: Bonus e Costi

come dividere una casa in due

Il frazionamento, anche se eseguito senza la realizzazione di opere edilizie, essendoci un aumento del carico urbanistico, necessita di oneri di urbanizzazione che bisogna pagare.

Questi verranno corrisposti al Comune in maniera ridotta di quanto versato in passato. Ma esistono delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico, alle quali si può attingere in quanto il frazionamento (e l’eventuale accorpamento), ricade all’interno di quella che in edilizia viene definita Manutenzione straordinaria.

Si possono richiedere bonus per le ristrutturazioni e, in alcuni casi, anche le detrazione per il risparmio energetico, se si operato in tal senso. Ad esempio, sono previste agevolazioni fiscali quando si effettuano interventi di ristrutturazione edile, come interventi antisismici in zone ad alta pericolosità.

Quali sono i tempi e le fasi per frazionare? Come primo step nell’intraprendere tale intervento il miglior consiglio è di cercare un buon tecnico di zona.Una volta accertati i requisiti per poter frazionare o accorpare, si procede con la redazione della CILA. Se non ci sono intoppi, in un paio di mesi si possono avere le due unità, conformi e pronte per l’uso.

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